О необходимости учета реального опциона на продажу жилья на вторичном рынке при оценке терминальной стоимости проектов арендного жилья

В статье рассматривается проблематика развития методики оценки инвестиционной стоимости проектов институционального арендного жилья, в частности, определения терминальной стоимости проектов институционального арендного жилья с учетом специфики российского рынка жилья - систематического превышения рыночной стоимости квадратного метра над инвестиционной, основанной на арендных потоках, а также большой волатильности цен на вторичном рынке жилья. Теоретически обоснован учет реального опциона в качестве дополнительного элемента инвестиционной стоимости проектов институционального арендного жилья, что улучшает инвестиционные показатели таких проектов и увеличивает стоимость, которую оператор арендного жилья может заплатить застройщику при приобретении арендного дома. Предложен возможный подход для решения данной задачи - применение модифицированной модели Блэка-Шоулза для базовых активов, приносящих текущий доход.

The article discusses the problematics of the development of the methodology for assessing the investment value of institutional rental housing projects, in particular, the determination of the terminal value of institutional rental housing projects, taking into account the specifics of the Russian housing market - the systematic excess of the market value of a square meter over the investment value based on rental flows, as well as high price volatility in the secondary housing market. Theoretically justified is the accounting of the real option as an additional element of the investment value of institutional rental housing projects, which improves the investment performance of such projects and increases the value that the rental housing operator can pay to the developer when acquiring a rental house. A possible approach for solving this problem is proposed - the application of a modified Black-Scholes model for underlying current income producing assets.