Систематизация методов оценки эффективности инвестиционных девелоперских проектов: аспекты оценки неопределенности и риска

Статья посвящена проблеме анализа и систематизации научных методик, позволяющих оценить эффективность инвестиционных девелоперских проектов в современных условиях, характеризующихся неопределенностью и риском. Описаны ключевые показатели, выступающие критериями эффективности девелоперских проектов, включая: чистую приведенную стоимость (NPV), внутреннюю норму доходности (IRR), показатель срока окупаемости (PP), индекс рентабельности (PI). Показано, что в условиях высокого риска и неопределенности показатели NPV, IRR, PP и PI, основанные на прогнозировании ключевых параметров инвестиционных проектов, могут существенно меняться. Сделано предположение, что инструментом учета влияния неопределенности является метод Монте-Карло, который активно применяется в девелопменте с целью оценки вероятности различных исходов инвестиционного проекта, базируясь на распределении ключевых переменных. Научным результатом, предложенным в настоящей статье, является предложение конкретных метрик оценки рисков инвестиционного проекта, которые могут быть определены на основании моделирования с использованием метода Монте-Карло. Также автором предложены критерии отбора проекта в зависимости от склонности к риску компании-девелопера. Преимуществом предложенного подхода является универсальность и возможность автоматизации процесса обоснования. Полученные результаты могут быть обобщены для обоснования инвестиционных проектов в других сфера хозяйственной деятельности.

The article is devoted to the problem of analysis and systematization of scientific methods to assess the effectiveness of investment development projects in modern conditions characterized by uncertainty and risk. The article describes the key indicators that act as criteria for the effectiveness of development projects, including: net present value (NPV), internal rate of return (IRR), payback period (PP), profitability index (PI). It is shown that in conditions of high risk and uncertainty the indicators of NPV, IRR, PP and PI, based on the forecasting of key parameters of investment projects, can change significantly. The assumption is made that the tool to account for the impact of uncertainty is the Monte Carlo method, which is actively used in real estate development to assess the probability of different outcomes of an investment project based on the distribution of key variables. The scientific result proposed in this paper is the proposal of specific metrics for assessing the risks of an investment project that can be determined based on modeling using the Monte Carlo method. The author also proposed criteria for project selection depending on the risk appetite of the developer company. The advantage of the proposed approach is its universality and the possibility of automating the justification process. The obtained results can be generalized for justification of investment projects in other spheres of economic activity.